La rehabilitación ocupa hoy una parte cada vez más relevante de la práctica arquitectónica europea. No se trata únicamente de conservar edificios de interés histórico, sino de intervenir sobre construcciones residenciales, industriales, administrativas y comerciales que continúan formando parte de la ciudad y que deben adaptarse a nuevas exigencias de uso, eficiencia y confort.
La dimensión del problema es considerable. Aproximadamente el 85 % de los edificios de la Unión Europea fue construido antes de 2000 y cerca del 75 % presenta un comportamiento energético deficiente. Sin embargo, la tasa anual de renovación se mantiene alrededor del 1 %. La rehabilitación de los edificios existentes constituye, por tanto, una parte esencial de la transformación de las ciudades europeas.
Pero intervenir sobre un edificio existente implica trabajar con condiciones que no aparecen en una obra nueva. La estructura, los sistemas constructivos, las dimensiones de los espacios, las instalaciones y la relación con el entorno ya están determinadas. El proyecto comienza con el conocimiento de esas condiciones y con una decisión fundamental: qué conservar, qué transformar y qué incorporar.
Rehabilitar a partir de lo existente
El diagnóstico adquiere en este contexto un papel central. El levantamiento geométrico, el análisis estructural, la identificación de materiales, el estudio de patologías y la evaluación del comportamiento energético permiten establecer el margen real de intervención.
Esta información también modifica la manera de valorar la sostenibilidad de una rehabilitación. Mantener una estructura supone conservar materiales cuya extracción, fabricación y puesta en obra ya se han producido, pero la intervención puede incorporar cantidades importantes de nuevos materiales.
Un estudio publicado en 2026 sobre cinco proyectos de reutilización adaptativa cuantificó la conservación de entre el 60 % y el 98 % de la masa estructural original. Sin embargo, las emisiones incorporadas después de la intervención aumentaron entre un 1 % y un 60 % respecto al edificio original, dependiendo de la intensidad de la transformación.
El resultado muestra que no basta con hablar de rehabilitación como una alternativa sostenible a la demolición. La evaluación debe considerar qué elementos se conservan, cuáles se sustituyen y qué materiales requiere la nueva configuración. El análisis de ciclo de vida permite comparar estas decisiones incorporando tanto las emisiones asociadas a los materiales como las derivadas del funcionamiento posterior del edificio.
Transformar sin sustituir
La adaptación de un edificio a un nuevo programa suele exigir modificaciones espaciales y constructivas. Pueden aparecer nuevas comunicaciones verticales, cambios en la distribución, refuerzos estructurales o nuevas instalaciones. En otros casos, las dimensiones y características de la construcción existente permiten mantener grandes espacios o determinadas relaciones entre estructura y fachada que forman parte de su interés arquitectónico.
La reutilización adaptativa no implica, por tanto, conservar el edificio sin modificaciones. Su objetivo es hacer compatible lo existente con un nuevo ciclo de uso.
Esta condición resulta especialmente evidente cuando se incorporan ampliaciones. La capacidad estructural disponible, el peso de los nuevos sistemas y las condiciones de cimentación determinan en buena medida las posibilidades del proyecto. Las estructuras ligeras pueden reducir las cargas adicionales y facilitar la incorporación de nuevas plantas, aunque cada caso requiere una evaluación específica.
Un estudio publicado en 2026 sobre ampliaciones verticales analizó diferentes escenarios de crecimiento sobre edificios existentes y obtuvo reducciones de carbono incorporado estructural de entre 34 % y 94 % frente a la demolición y reconstrucción, dependiendo del edificio y de la solución estructural adoptada.
La ampliación deja así de ser únicamente una cuestión de superficie adicional. Puede convertirse en una estrategia para aumentar la capacidad de un edificio existente sin renunciar completamente a su estructura original.
Actualizar el comportamiento del edificio
La rehabilitación también exige intervenir sobre los sistemas que determinan el comportamiento energético.
Aislamiento, huecos, estanqueidad, protección solar, instalaciones y sistemas de climatización forman parte de una intervención que debe considerar simultáneamente prestaciones y compatibilidad constructiva. En un edificio existente, mejorar el aislamiento, por ejemplo, implica resolver encuentros con forjados, huecos y elementos singulares que no aparecen de la misma manera en una construcción nueva.
La mejora energética tampoco debería evaluarse de forma independiente al impacto de los nuevos materiales. El aumento del aislamiento puede reducir la demanda durante la vida útil del edificio, pero implica una determinada cantidad de material incorporado. Por ello, la evaluación mediante análisis de ciclo de vida permite comparar la inversión material inicial con las reducciones de consumo obtenidas posteriormente.
La rehabilitación energética se convierte así en una cuestión de equilibrio entre prestaciones, materialidad y vida útil.
Un ejemplo: LH Residence, Varna
Un caso especialmente interesante de esta relación entre conservación, ampliación y arquitectura contemporánea se encuentra en Varna, Bulgaria.
El edificio LH fue construido originalmente en 1923, en el centro histórico de la ciudad. La construcción de dos plantas contaba con una fachada ornamentada, con elementos escultóricos realizados por el artista local Kiril Shivarov. Aunque el edificio no está catalogado como bien cultural inmueble, forma parte de un conjunto urbano de interés.
El proyecto desarrollado por STARH parte precisamente de esa condición.
En lugar de sustituir el edificio existente, la intervención conserva y restaura su fachada y la integra en una nueva composición de cinco plantas. Los elementos ornamentales deteriorados o desaparecidos fueron reconstruidos, mientras que el nuevo volumen se plantea con una expresión contemporánea y una escala que busca establecer una relación equilibrada con la construcción original.
La ampliación incorpora fachadas revestidas con paneles de fibrocemento Swisspearl, utilizando diferentes superficies y tonalidades que se relacionan con el acabado de la construcción existente. El resultado evita tanto la reproducción literal de la arquitectura histórica como un contraste excesivamente brusco.
El interés del proyecto está precisamente ahí: lo nuevo no intenta hacerse pasar por antiguo, pero tampoco necesita imponerse sobre él.
La fachada histórica mantiene su presencia y sus detalles, mientras que la nueva intervención completa el edificio y le proporciona una nueva escala, nuevos usos y una nueva vida urbana.
Rehabilitar es proyectar hacia adelante
La rehabilitación no consiste en devolver necesariamente un edificio a un estado anterior, sino en determinar qué parte de su arquitectura puede seguir formando parte del futuro.
El diagnóstico, la conservación estructural, la actualización energética, la incorporación de nuevos sistemas y, cuando es necesario, la ampliación, forman parte de una misma operación: adaptar un edificio existente sin perder aquello que todavía tiene capacidad arquitectónica.
Los datos ambientales muestran que conservar una parte significativa de la construcción puede reducir la cantidad de material nuevo necesaria, aunque el resultado depende siempre de la intensidad de la intervención y de las soluciones adoptadas. La rehabilitación no es, por tanto, una fórmula universal, sino una cuestión de proyecto.
Quizá por eso rehabilitar no debería entenderse únicamente como una operación de conservación.
Es una forma de proyectar sobre lo que ya existe.
Y proyectos como LH Residence muestran que, cuando esa relación entre pasado y presente se aborda desde la arquitectura, una ampliación puede convertirse no solo en una respuesta a nuevas necesidades, sino también en una nueva etapa de la historia del edificio.